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御东方园管理规约
第一章 总则
第一条
为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》，国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条
本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条
业主、非业主使用人在物业使用中，应遵守物业使用的相关规定和本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、装饰装修、房屋出租、垃圾投放、宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不得从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章 物业基本情况
第四条
本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：杭州市上城区丁兰街道华睦社区御东方园 。
（二）坐落位置：丁兰街道。
（三）物业类型： 商品房 。
（四）物业管理区域四至：
东至：长睦路 ；南至：三义路；
西至： 天山路；北至：华鹤街。
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积81119平方米、总建筑面积259800 平方米。
（六）物业管理用房建筑面积1225平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为700平方米；物业管理经营用房建筑面积为525平方米。
（七）业主大会及业主委员会办公地点： 御东方园南门二楼会议室 。
第三章 物业管理服务
第五条
物业服务收费可以采取包干制或酬金制方式，具体根据《物业服务合同》约定。
第六条
业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条
业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条
业主委托物业服务人提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条
对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律法规规章和本管理规约规定的行为，物业服务人应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章 物业的使用
第十条
业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务人。
第十一条
业主、非业主使用人应遵守法律、法规、规章和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条
根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》等相关规定，业主、非业主使用人禁止在物业管理区域内燃放烟花爆竹。
如有违反上款行为的，由物业服务人予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十三条 电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门，引起损坏造成损失的，由当事人负责赔偿；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯，轿厢内禁止吸烟；
（六）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门或特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和维修、改造、更新，并由质量技术监督部门或检验机构发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和维修、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在物业专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。
第十四条 空调的安装使用管理
业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、非业主使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务人告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（四）其他存在安全隐患的事项。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新物业消防安全管理降低噪声污染。
第十五条 物业消防安全管理
业主、非业主使用人应当遵守国家、省、市相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备，并遵守下列规定：
（一）不得占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面；
（二）不得损坏消防设施设备、影响消防安全；
（三）违反消防安全的行为被公安、消防等部门责令整改的，应按照要求及时整改；
如有违反上款行为的，由物业服务人予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告公安机关或消防部门。
第十六条 垃圾投放管理
业主、非业主使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类和分类投放，并遵守下列规定：
（一）爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；
（二）不属于生活垃圾（包括但不限于更换或报废的床架、床垫、沙发、柜子等家具、装饰物等大件垃圾）按照相关规定处理，不得随便丢弃；
（三）生活垃圾务必丢弃至垃圾点-垃圾桶内，勿将垃圾丢至路面或绿化；
如有违反上款行为的，由物业服务人予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法部门；
（四）爱护小区公共环境，不得在小区垃圾箱、垃圾桶翻找拾捡废品垃圾。
第十七条 违法搭建管理
业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建、改建建筑物、构筑物，并遵守下列规定：
（一）不得将房屋内卧室、起居室、阳台等部位改为卫生间或厨房间，不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（二）不得改变、破坏房屋的基础、外立面、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。
（三）不得私自侵占或占用楼顶空间区域或有其他改变其用途的行为。
如有违反上款行为的，由物业服务人上门予以劝阻、制止，并以书面形式要求其限期改正，其他业主、非业主使用人可以向城管执法、房产管理等部门举报；劝阻、制止无效，逾期未整改的，物业服务人可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并报告城管执法、房产管理等部门。物业服务人可以对用于违法搭建的材料采取禁止进入物业管理区域的措施，并向城管执法、房产管理等部门报告。
第十八条 物业使用的其他约定
业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第六十一条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
车辆停放：《小区车辆管理办法》（以业主大会表决通过的为准）；
电梯使用：《杭州市电梯安全管理办法》；
消防安全：《浙江省消防条例》、《电动自行车停放充电场所消防安全管理规范》；
垃圾分类：《杭州市生活垃圾分类与减量条例（草案)》等；
宠物饲养：除自觉遵守《浙江省杭州市养犬管理条例》；必须做到饲养宠物需定期接种疫苗，办理相关证件。防止宠物传染疾病、伤人。请妥善处理宠物粪便;遛狗需栓绳，严禁在童玩区、地下车库遛狗。
防盗窗、网、门、栅、晒衣架安装：遵守《装修管理规定》《业主手册》，不得安装突出建筑外立面的晾衣架；
封闭阳台：不允许私自安装；如需安装，需到物业进行备案，并根据统一设计方案进行安装；
噪声管理：应遵守《杭州市环境噪声管理条例》，小区内开展文化娱乐、体育健身等活动，不得使用音响等产生噪音的用品；
小区商铺、公共配套设施的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求，不得危害环境（如噪音危害、废水、废渣或废气危害），不得扰民、不得堆砌生活垃圾、不得破坏房屋外立面、不得影响交通通行、不得占道经营，不得超出权属范围外摆，严格落实"门前三包"，保持商铺门口清洁；
高空抛物：严禁高空抛物，一旦发生事故，按《中华人民共和国民法典》、《刑法》等法律法规处理；
楼道管理：严禁在楼幢架空层、水管井，强弱电井、一楼单元大堂、电梯门口、楼道口、楼梯处堆放任何物品（如在一楼大堂摆放物品，需经同楼道超过2/3的业主同意；其他楼层如需摆放物品，需经同楼层业主同意）；严禁在户外空间、阳台外边、楼道口、单元门口晾晒衣物、被褥等物品，严禁在架空层、单元大堂等公共区域打牌吃饭等；
住宅用房：不得擅自改变用途作为非住宅用途(符合政府和规划等相关规定并且取得了相关合法手续的并报物业服务人和业主委员会备案的除外)；
本物业管理区域内，尊重业主的民俗习惯，但应当确保消防安全，严禁在走廊、过道、园区、绿化、地下室、消防通道、家门口等公共区域及居住室内进行焚烧纸香等影响消防安全的不当行为；同时，应当遵守《杭州市殡葬管理条例》；
爱护花草树木，不随意踩踏小区草坪，不破坏小区树木。园区禁止种菜花盆等不能裸露摆放阳台易发生危险情况；
非机动车(电瓶车)有序停放在楼栋夹层的非机动车库。园区内骑行非机动车，控制车速，礼让行人。严禁停放在单元门口、架空层、楼道、机动车库等公共位置，违停车辆第一次提醒，第二次贴单，第三次拖至指定停放位置并锁车管理，进行有效劝诫后为其开锁。严禁电瓶车上楼违规充电、非机动车库私拉乱接；
爱护童玩区内设施及物品，图书借用后及时放回原位。儿童不随地大小便。请不要在童玩区、电梯等公共区域抽烟；
机动车应按时缴纳车位管理费，未缴纳车位管理费者车辆进出按照临时车辆收费，不违规停放、不占用他人车位、非划分车位单元通道等；地面车位严禁货车等大型车辆停放。违停车辆第一次提醒，第二次贴单，第三次禁止其进入车库或拖车处理（如有需要），进行有效劝诫后为其放行；
非本小区人员进入小区，业主需事先在物业处进行访客登记；如未事先进行访客登记，且物业无法通过其他方式确认其访客身份的，物业服务人员有权禁止非小区人员进入本小区；
访客等需要人工核实的车辆统一从西门进出小区地下车库；
本物业管理区域内的观赏景池，不得嬉戏、不得使用景池内用水或直接在景池内清洗拖把、纱窗等行为。
以上条款，由物业服务人员负责监督、落实、整改、劝阻、制止无效的，物业服务人可以依据管理规约的约定予以清理和规范；清理和规范过程中产生的损失由业主（使用人）自行承担，清理和规范过程中产生的费用由违反规约的业主（使用人）承担；业主违规行为造成小区物品等受损的照价赔偿。物业服务人可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，如属相关支付部门权责的，由物业服务人上报相关部门处理。
第五章 物业的装修
第十九条
业主、非业主使用人进行装饰装修时，遵守下列规定：
（一）遵守国家、省、市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并按照装饰装修的有关规定办理手续。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8:30时至11:30时、下午13:30时至17:30时，双休日、节假日和特殊时期（中、高考期间）不得噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务人后进行，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台、露台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
发现装饰装修企业、施工人员等有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第六章 物业的维修
第二十条
业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条
因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务人应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十二条
发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务人应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在在所在地社区居民委员会或所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十三条
因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务人、直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十四条
物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条
人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第七章 物业的转让、租赁
第二十六条
物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
第二十七条
住房出租应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》以及相关配套安全标准。
第二十八条
物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向社区或派出所报送登记。
第二十九条
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯联系方式书面告知业主委员会和物业服务人。
第八章 物业共有部分的经营与收益分配
第三十条
本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房等物业共有部分由业主委员会自主经营或委托物业服务企业，所得收入扣除合理成本后，属于业主共有，用于下列事项：
1.续交物业专项维修资金（业主共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金）；
2.保修期满后物业共有部分的维修、更新、改造和养护；
3.业主大会及业主委员会的运行经费；
4.物业承接查验费用；
5.其它业主大会表决通过事项。
第三十一条
共有收入可以由业主委员会管理，也可以委托街道（乡镇）、社区或物业服务人代为管理。共有收入由业主委员会管理的，应当以业主委员会名义开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，且至少每半年公示一次收支情况；共有收入由街道（乡镇）、社区(村）或物业服务人代为管理的，应以物业管理项目为单位在银行开设共有收入专门账户，不得与其他收支合用一个账户，且至少每半年公示一次收支情况；业主委员会应监督物业服务人落实公示要求。
第三十二条
业主大会、业主委员会的运作经费以及物业管理区域内有共用部位、共用设施设备维修、提升改造、更新等费用由全体业主共同承担，从经营性收益中列支，具体规定如下：
（一）业主大会、业主委员会的运作经费
- 运作经费主要用于下列开支：
- 会议组织召开费用；
- 日常办公开支费用；
- 聘请工作人员费用，专职工作人员费用不得超过4500元/月（以实际工作内容确定），主要负责档案资料整理、归纳，业主意见反馈收集，往来函件邮寄、接收等，业主委员会委员及亲属不得任职；
- 聘请会计、审计、出纳、顾问、业主大会会议服务公司等专业人员、机构的费用；
- 业主委员会成员工作津贴（含通信交通费等）：
- 主任：500元/月
- 副主任：300元/月
- 正式成员：200元/月
- 相关诉讼所产生的费用。
- 用于业主委员会和业主大会的运作经费，按支出金额不同分为下列程序：
- 单次使用金额在5万元以上的，须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域公告15日；
- 单次使用金额在3万元以上但不超过5万元的，须由业主委员会拟订方案并在物业管理区域内公示不少于7日且无10%业主反对后支出；如公示期有10%业主反对的，业主委员会应当对方案进行重新调整并公示，如确实无法调整的，应当提交业主大会表决决定；
- 单次使用金额在1万元以上但不超过3万元的，须经业主委员会会议决定后在本物业管理区域内公告15日；
- 单次使用金额在1万元（含）以内的，由业主委员会会议决定后使用，每半年跟随经营性收支一同公示。
（二）物业管理区域内有共用部位、共用设施设备维修、提升改造、更新等费用，按支出金额不同分为下列程序：
单次使用金额在10万元以上的，须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域公告15日；
单次使用金额在5万元以上但不超过10万元的，须由业主委员会拟订方案并在物业管理区域内公示不少于7日且无10%业主反对后支出；如公示期有10%业主反对的，业主委员会应当对方案进行重新调整并公示，如确实无法调整的，应当提交业主大会表决决定；
单次使用金额在5万元（含）以下的，须经业主委员会会议决定后在本物业管理区域内公告15日。
经营性收益支出在20万元以上的，业主委员会需聘请专业代理机构，通过公开招投标形式确定施工（服务）单位。
第三十三条
经营性收支情况每一年进行一次审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。物业服务人更换，业主委员会届满或中止，或者业主委员会负责人离职的，须对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日。审计机构由业主委员会进行委派。
第三十四条
对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。
第九章 物业专项维修资金
第三十五条
本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务人持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第三十六条
本物业管理区域如未聘请物业服务人，由属地社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十七条
本物业管理区域如未成立业主委员会，由属地社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十八条
本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在一年内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称"应续交金额"）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源：
可选择下列任意项作为本物业管理区域的续交资金来源。
从本小区物业经营性收益中一次性划转；
每年从本小区物业经营性收益中提取 / %用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；
由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；
由物业服务人在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第十章 违约责任
第三十九条
业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致业主共同利益受损的，受损害业主、业主委员会或物业服务人可依法向人民法院提起诉讼。
第四十条
为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务人以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规、规章和本管理规约的规定，由物业服务人制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、劝阻、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规章、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，并与相关人协商签署《承诺书》予以约束；拒不改正的，物业服务人可以采取下列措施予以制止：
物业服务人可以清理在公共空间任意堆放的杂物，以恢复原状；
对于占用消防通道、故意堵塞出入口等严重影响业主公共安全和正常生活的特殊情况，物业服务人可以在社区居民委员会和业主委员会的见证下，采用拖车等强制方式解除隐患；
建立通报制度。物业服务人可以联合社区居民委员会、业主委员会以书面形式将业主、非业主使用人的违约行为通报其所在工作单位,由其单位协助劝导、责令改正、消除影响等。违约人是党员的，以书面形式将其违约行为通报其所在党组织,由党组织协助劝导、责令改正、消除影响等；
在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务人可以采取紧急避险措施；
建立违约人学习制度。物业服务人可以要求违约人到物业办公室作书面检查；
对恶意破坏公共设施、公共财产、消防设施及花草树木的，物业服务人应及时劝阻、制止，并要求其恢复原样或照价赔偿，劝阻、制止无效的，报相关部门进行依法处理；
非机动车不按规定停放的，物业服务人可强制拖至指定停放位置;
物业管理法律、法规、规章和本管理规约的其他约定。
第四十一条
业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交费的，业主委员可以协助物业服务人进行沟通、催交。
第四十二条
违反有关法律、法规、规章或者本管理规约造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第四十三条
非业主使用人违反法律、法规、规章或者本管理规约的，业主承担连带责任。
第十一章 附 则
第四十四条
本管理规约自——年——月——日业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。
第四十五条
本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十六条
本管理规约每位业主各执1份，业主委员会、物业服务人各留存1份。
第四十七条
业主委员会监督本管理规约的实施。